Comment le déficit foncier est traité en cas de vente d’un bien immobilier loué ?
Avec la vente d’un bien immobilier loué s’ouvre une question fiscale cruciale : comment le déficit foncier est-il traité ? Faut-il le reporter sur le revenu global de l’année ou pas ? Dans cet article, nous tenterons de répondre à cette question et de découvrir les conditions légales applicables.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?
Le déficit foncier est une notion fiscale qui sert à déterminer le volume des charges liées à la location d’un bien immobilier. Il représente la différence entre les revenus et charges liées à un bien loué, pouvant être une maison, un appartement ou encore un garage.
Pour mieux comprendre comment s’inscrit le déficit foncier, prenons l’exemple suivant. Monsieur Dupont ne travaille pas et vit uniquement de la location de son immeuble. Il déduit des intérêts liés à l’emprunt pour ce bien, les frais de gestion et les charges réelles engagées pour le fonctionnement de l’immeuble (dépense en électricité, eau, chauffage…).
Ces charges sont déductibles du revenu foncier. À ces charges s’ajoutent les amortissements, c’est-à-dire la part du bien considérée comme usée pour laquelle le acquéreur peut se faire rembourser la valeur de sa part (uniquement en régime réel). Le revenu foncier imposable est donc égal à la différence entre le montant des loyers bruts perçus et des charges et amortissements.
Quelle est la règle fiscale applicable en cas de vente d’un bien immobilier loué ?
Le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global de l’année si certaines conditions sont remplies. Tout d’abord, les intérêts et autres charges liés à l’emprunt du bien sont à inclure dans les déficits fonciers. La déduction est valable que le bien ait été loué au cours de cette même année ou non, pourvu qu’aucune des conditions fiscales visées par la loi ne soit remise en cause.
En cas de vente du bien immobilier, le déficit foncier enregistré jusqu’alors, signifiant les intérêts d’emprunts et les diverses dépenses liées à la propriété, peut être imputé sur le revenu global. Ce n’est pas le cas si le contribuable réinvestit dans un nouveau bien immobilier car il pourra alors utiliser ce déficit reportable sur les revenus fonciers perçus grâce à ce nouveau bien.
Comment sont calculés les intérêts et charges liés au crédit inclus dans le déficit ?
Les intérêts et charges liés à un emprunt pour l’achat de son bien peuvent être imputables sur le revenu global. La différence doit être précisée dans la déclaration de revenus, accompagnée des justificatifs prouvant que ce sont bien des intérêts liés à un emprunt. Les intérêts seuls peuvent être imputables mais aussi les autres charges qui découlent directement ou indirectement du financement et du fonctionnement du bien, par exemple les frais de gestion, l’assurance, les frais de notaire, etc..
Quelles conséquences peut avoir un report non utilisé ou partiellement utilisé du déficit ?
Selon la règle fiscale, si le déficit s’avère être supérieur au revenu global, un contribuable est en droit de reporter cette différence à l’année suivante. Cependant, il est important de noter que ce déficit reportable subit certaines conditions et limitations. En effet, ce déficit ne pourra pas excéder la somme de 10 700 €. Si le déficit foncier ne peut pas être imputé dans le délai d’un an alors son montant sera définitivement perdu.
Autre conséquence qui arrive fréquemment en cas de vente d’un bien immobilier locatif, les frais de notaire causes lors de cette vente peuvent représenter un montant important mais n’entrent pas dans le cadre du déficit foncier. Si par chance les sommes récoltées de cette vente couvrent la somme des intérêts et charges liés au crédit, le contribuable pourra alors déduire les frais de notaire comme une rentrée d’argent et donc bénéficier d’une plus-value.
Conclusion
Le déficit foncier est une notion fiscale permettant à un contribuable d’imputer sur son revenu global les charges et intérêts liés à l’emprunt nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier. En cas de vente d’un bien immobilier locatif, le déficit reportable peut être imputé sur ses revenus fonciers et ce dans le délai de l’année (en cas de réinvestissement) ou à l’année suivante. Il est important à noter que les frais de notaire ne sont pas des charges incluses dans le déficit foncier et peuvent donc constituer une plus-value soumise à l’impôt sur le revenu.
Enfin, il est essentiel de comprendre qu’il existe des conditions à remplir pour que le déficit foncier soit imputable sur le revenu global et un pourcentage maximum qui favorise les petits contribuables.
